Anexo B
Reformas de baños en Málaga
Se quita todo hasta el ladrillo, se rehacen las instalaciones, se impermeabiliza con lámina bajo el alicatado y se entrega terminado. Sabes cuántos días vas a estar sin usarlo antes de empezar.
- Plazo tipo
- 12 – 18 días laborables
- Días de parón
- 4 de fraguado
- Partidas
- 7
- Filtraciones
- 3 años por contrato
- Acabados
- 1 año
- Alcance
- Baño entero, sin trabajos sueltos
Cuántos días vas a estar sin baño
Entre doce y dieciocho días laborables. La horquilla la mueven tres factores: los metros, si hay que mover el inodoro de sitio y el plazo de entrega del material que elijas.
De esos días, cuatro no hay actividad en la obra: son los del fraguado de la pendiente y el secado del mortero, un tiempo que no se puede acortar. Van marcados en el calendario para que sepas de antemano en qué fechas no habrá nadie trabajando.
Si en tu casa solo hay un baño, no podrás usarlo durante ese tiempo. Se te advierte antes de firmar. Agrupamos los días críticos para que caigan seguidos y no se repartan en dos fines de semana.
Cómo se reparte un baño de cinco metros y medio
- Demolición y retirada de escombro 2 días
- Fontanería, desagües y electricidad 3 días
- Impermeabilización y formación de pendiente 2 días
- Fraguado y secado, sin trabajo en obra 4 días
- Alicatado, solado y rejuntado 4 días
- Falso techo, sanitarios, mampara y repaso 3 días
Suma del calendario 18 días
Este reparto es el del baño de 5,4 m² que entregamos en Teatinos, con su ficha completa y lo que apareció al picar.
La impermeabilización es lo que no se ve y lo que más falla
Cuando un baño da problemas al año o a los dos años, casi siempre sale del mismo sitio: el encuentro del plato con la pared.
La lámina impermeabilizante sube veinte centímetros por la pared y solapa diez en cada encuentro, sobre un mortero cementoso flexible. Es una jornada más de trabajo y un material que nadie va a ver nunca. Por eso se salta tanto: no aparece en ninguna foto y el cliente no lo puede comprobar al recibir la obra.
La pendiente del plato se forma al 2 %. Menos, y el agua se queda parada en el rincón de la mampara. Se comprueba con nivel y con un cubo de agua antes de alicatar, no después.
Y es la razón por la que podemos poner tres años sobre filtraciones y humedades: es el plazo que la Ley de Ordenación de la Edificación da a instalaciones y habitabilidad, y lo asumimos por contrato. Al alicatado y al sellado les corresponde el de un año, que es el de acabados.
Son dos plazos distintos y cubren cosas distintas. Los diez años que también fija esa ley son para la estructura del edificio, no para el alicatado de un baño.
Qué incluye un baño completo
Un baño se reforma entero. Alicatar por encima de lo viejo o dejar la fontanería antigua es lo que hace que a los tres años vuelva el problema, y en los bloques de los años sesenta con la bajante original vuelve antes.
- Demolición y retirada. Se pica alicatado y solado hasta el soporte. El escombro sale en contenedor con su licencia de ocupación de vía pública.
- Fontanería nueva. Multicapa o polietileno reticulado, con llaves de corte independientes. Si al picar aparece una derivación de plomo o de hierro, se sustituye.
- Electricidad. Circuito propio con diferencial y respeto de los volúmenes de seguridad alrededor de la ducha. Con boletín.
- Impermeabilización. La partida más crítica del baño; se detalla en su propio apartado.
- Alicatado y solado. Porcelánico rectificado, que permite junta de dos milímetros en vez de cinco, nivelado con cuñas.
- Sanitarios, grifería y mampara. Montaje, sellado con neutro y regulación de la termostática.
- Falso techo, luz y ventilación. Extractor con salida real al exterior. No a un falso techo cerrado.
Bañera o plato de ducha
En una reforma completa la decisión no es estética: es de espacio. La ducha te devuelve entre veinte y treinta centímetros de paso, que en un baño estrecho se notan nada más entrar. La bañera tiene sentido si hay niños pequeños, o si es el único baño de una casa familiar y alguien la usa de verdad.
En nuestra experiencia, en un baño de menos de cinco metros no compensa la bañera.
Lo que no hacemos
No cambiamos la bañera por un plato como trabajo suelto en dos días. Ese servicio lo cubren empresas especializadas, a menor precio. Aquí se reforma el baño entero, con las instalaciones nuevas detrás.
Cuánto cuesta reformar un baño
Lo que más lo mueve no es la obra: son las calidades. Un mismo baño de cinco metros puede irse a la mitad o al doble según el porcelánico y la grifería que se elija, con las mismas horas de oficial detrás.
Por eso no publicamos un «desde X euros». La visita son dos horas y no se factura. El presupuesto tarda entre cuatro y siete días según los metros, y llega desglosado partida por partida.
Lo que va firmado en tu baño
01 Precio cerrado, partida por partida
El presupuesto de un baño se cierra con la medición de alicatado en metros cuadrados y la de fontanería en puntos de agua. Si al picar aparece una derivación de plomo, se para, se te pasa precio de esa partida y decides tú. El resto del presupuesto no se mueve.
02 Calendario por fases y en días laborables
De los doce a dieciocho días laborables, cuatro son de fraguado y de secado de la solera del plato y del mortero del alicatado. Van marcados en el calendario para que sepas qué días no habrá nadie trabajando en la vivienda.
04 Garantía por escrito el día que firmas
La filtración de un baño entra en el plazo de tres años de la Ley de Ordenación de la Edificación, el que cubre instalaciones y habitabilidad. Lo asumimos por contrato. Al alicatado y al sellado les corresponde el de un año, que es el de acabados.
Si también vas a reformar la cocina, conviene hacerlo en la misma obra: se comparten gremios y contenedor. Allí el plazo lo marca la fabricación del mobiliario.
Si el proyecto es la vivienda entera, aquí explicamos cómo se cierra el precio de una vivienda completa.
La visita decide el plazo y el precio de tu baño
En la visita se levanta el registro, se comprueba el estado de la bajante y si hay llave de corte. De ahí salen el plazo y el precio. Dura dos horas y no se factura.